КЦС ВС щодо неможливості витребування забудовником нерухомості у кінцевого набувача, якщо майнові права на неї були раніше відчужені за правомірним правочином та повністю оплачені

Якщо забудовник відчужив майнові права на майно і отримав їх повну вартість, він не має права витребовувати це майно в кінцевого набувача. Попереднє відчуження забудовником майнових прав на нерухомість первісному набувачу за правочином, презумпція правомірності якого не спростована, виключає можливість витребування цього майна в кінцевого набувача лише з тієї підстави, що право власності первісного набувача було зареєстровано на підставі судового рішення, яке згодом скасовано 

07 вересня 2026 року Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги ТОВ «Аверс-Сіті» та ОСОБА_1 у справі за позовом ТОВ «Аверс-Сіті» до ОСОБА_1, треті особи: ОСОБА_2, ОСОБА_3, про витребування майна з чужого незаконного володіння. 

На обґрунтування заявлених вимог позивач вказував, що він побудував житловий будинок та у 2011 році оформив право власності на його приміщення (зокрема і спірне приміщення). Проте у 2012 році суд визнав право власності на це приміщення за ОСОБА_3, який згодом зареєстрував право власності на приміщення за собою. Після чого подарував його ОСОБА_2, а той перепродав ОСОБА_1. У 2019 році Верховний Суд скасував рішення попередніх судів і відмовив ОСОБА_3 у задоволенні позову. З огляду на те, що право власності на спірне майно зареєстровано за ОСОБА_1, позивач просив витребувати його на свою користь. 

Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, позов задовольнив, вказав на те, що майно вибуло з володіння товариства на підставі судового рішення, яке надалі було скасовано, тобто поза його волею. 

ВС у складі ОП КЦС не погодився з висновками судів попередніх інстанцій, скасував їх рішення та відмовив у задоволенні позову, сформулював правові висновки, які мають враховувати суди при застосуванні відповідних норм права (ч. 4 ст. 263 ЦПК України). 

ВС у складі ОП КЦС зазначив, що у разі виконання інвестором своїх зобов’язань за договором майнові права на об’єкт інвестування після завершення будівництва трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за таким інвестором як первісним власником. 

У цій справі забудовник продав майнові права на спірне нежитлове приміщення та отримав їх повну вартість. Водночас після введення будинку в експлуатацію він не вчинив дій, необхідних для передання об’єкта покупцеві та оформлення за ним права власності. За таких обставин саме покупець є первісним власником майнових прав на спірне приміщення. 

ВС у складі ОП КЦС зазначив, що вимога забудовника про витребування цього приміщення у кінцевого набувача не узгоджується із засадами добросовісності та справедливості, оскільки забудовник сам раніше відчужив майнові права на об’єкт за чинним правочином та отримав за них повну оплату. Тому в нього відсутні правові підстави для виникнення права власності на спірне майно і, відповідно, для його витребування у кінцевого набувача. 

Ураховуючи встановлені обставини та з метою забезпечення єдності судової практики, ВС у складі ОП КЦС сформулював такий висновок щодо застосування норм права: у разі коли забудовник відчужив майнові права на нежитлове приміщення на підставі правочину первісному власнику майнових прав, презумпція правомірності якого не спростована, у нього немає правових підстав для витребування спірного майна у кінцевого набувача. 

У зв’язку із цим ВС у складі ОП КЦС відступив від підходу, викладеного у постановах ВС, за яким вибуття майна з володіння забудовника на підставі судового рішення, яке в подальшому було скасоване, вважалося вибуттям поза його волею та давало підстави для витребування такого майна. ВС у складі ОП КЦС наголосив, що в такій ситуації необхідно враховувати попереднє відчуження забудовником майнових прав на об’єкт іншій особі за чинним правочином. 

Детальніше з текстом постанови ВС у складі ОП КЦС від 07 вересня 2026 року у справі № 367/3272/19 (провадження № 61-11176сво24) можна ознайомитися за посиланням – https://reyestr.court.gov.ua/Review/140190129.