Юридичні особливості продажу нерухомості, власником або співвласником якої є дитина

Власники мають право самостійно розпоряджатися своїм майном, зокрема продавати його, дарувати або відчужувати в інший, дозволений законом спосіб.

Водночас для нерухомості, власником або співвласником якої є дитина, закон передбачає спеціальні правила. Такий порядок встановлений для забезпечення майнових прав та інтересів дитини.

Хто вважається дитиною за законом

Відповідно до статті 6 Сімейного кодексу України, статус дитини має особа, яка не досягла 18 років.

Залежно від віку розрізняють:

• малолітню дитину — до 14 років;
• неповнолітню дитину — від 14 до 18 років.

Вік дитини має значення під час відчуження нерухомості, оскільки від нього залежить обсяг її цивільної дієздатності та можливість самостійно брати участь у відповідних правовідносинах.

Продаж нерухомості малолітньої дитини

Малолітня дитина має часткову цивільну дієздатність і може самостійно вчиняти лише дрібні побутові правочини.

Договори щодо нерухомого майна або транспортних засобів від її імені укладають батьки чи інші законні представники.

При цьому продати майно, яке належить дитині, можна лише за наявності дозволу органу опіки та піклування. Без такого дозволу нотаріус не посвідчить відповідний правочин.

Відповідно до статті 177 Сімейного кодексу України батьки, усиновлювачі або опікун управляють майном малолітньої дитини та повинні забезпечувати його збереження і використання в інтересах дитини.

Без дозволу органу опіки та піклування вони не можуть вчиняти правочини щодо відчуження майна дитини, зокрема шляхом продажу, дарування чи міни. Також без такого дозволу заборонено здійснювати поділ або виділ майна, передавати його в заставу чи іпотеку, а також вчиняти відповідні дії щодо нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості та іншого цінного майна, зокрема транспортних засобів.

За загальним правилом для продажу нерухомості потрібна згода обох батьків.

Якщо правочин укладає один із батьків, згода другого має бути нотаріально посвідчена.

Продаж нерухомості неповнолітньої дитини

Неповнолітня дитина має неповну цивільну дієздатність та ширше коло прав, ніж малолітня дитина.

Вона може самостійно вчиняти правочини, однак для цього необхідна згода обох батьків або інших законних представників.

Відповідно до статті 177 Сімейного кодексу України батьки, усиновлювачі або піклувальник можуть погодити укладення неповнолітньою дитиною правочину щодо відчуження нерухомого майна лише за наявності дозволу органу опіки та піклування.

Згода батьків на укладення такого договору має бути нотаріально посвідчена.

Коли правочин можливий без згоди одного з батьків

У визначених законом випадках правочин може бути вчинений без згоди одного з батьків або іншого законного представника.

Це можливо, якщо відповідна особа:

• перебуває в полоні або є заручником;
• переміщена в нейтральну державу;
• зникла безвісти за особливих обставин або визнана безвісно відсутньою;
• проживає окремо від дитини щонайменше шість місяців поспіль та не бере участі у її вихованні й утриманні;
• її місце проживання невідоме.

Як отримати дозвіл органу опіки та піклування

Під час укладення правочинів щодо житла не допускається зменшення або обмеження прав та інтересів дитини.

Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням майнових і житлових прав дітей у разі відчуження житлових приміщень та придбання нового житла.

Дозвіл на вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини надається органом опіки та піклування після проведення перевірки, яка здійснюється протягом одного місяця. Важливою умовою є гарантування збереження права дитини на житло.

Для отримання дозволу можна звернутися до:

• районної у м. Києві та Севастополі державної адміністрації;
• виконавчого органу міської, районної у місті (якщо її утворено), селищної або сільської ради.

Дозвіл надається за поданням служби у справах дітей. Перед цим служба перевіряє документи за місцезнаходженням майна.

Перевірка проводиться протягом одного місяця з дня надходження заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини. Дозвіл може бути наданий лише за умови гарантування збереження права дитини на житло.

Дозвіл оформлюється відповідним рішенням органу опіки та піклування, витяг з якого служба у справах дітей видає заявникам.

Для здійснення правочину батьки, опікуни або піклувальники повинні подати службі у справах дітей документи, передбачені пунктом 66 Порядку провадження органами опіки та піклування діяльності, пов’язаної із захистом прав дитини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 вересня 2008 року № 866.

Служба у справах дітей протягом 10 робочих днів розглядає подані документи та перевіряє, чи є обставини, які можуть стати підставою для відмови у наданні дозволу.

Рішення органу опіки та піклування про надання дозволу або відмову в ньому може бути оскаржене в судовому порядку.

У яких випадках орган опіки та піклування може відмовити

Орган опіки та піклування може відмовити у наданні дозволу на правочин щодо нерухомості дитини та одночасно звернутися до нотаріуса для накладення заборони на відчуження майна, якщо встановлено одну з передбачених законом обставин.

Зокрема, це можливо, якщо:

• мати та/або батько дитини, які звернулися за дозволом, позбавлені судом батьківських прав відповідно до статті 164 Сімейного кодексу України;
• суд, орган опіки та піклування або прокурор прийняв рішення про відібрання дитини від батьків або від того з них, хто звернувся за дозволом, без позбавлення батьківських прав відповідно до статті 170 Кодексу;
• до суду подано позов про позбавлення батьків дитини або того з них, хто звернувся за дозволом, батьківських прав особами, визначеними статтею 165 Кодексу;
• заявник повідомив неправдиві відомості, які мають істотне значення для вирішення питання про надання дозволу;
• між батьками немає згоди щодо вчинення правочину з нерухомістю дитини;
• між батьками або між одним із них та третіми особами є судовий спір щодо нерухомого майна, стосовно якого запитується дозвіл;
• внаслідок правочину буде звужено обсяг наявних майнових прав дитини та/або порушено її охоронювані законом інтереси.

Отже, якщо дитина є власником або співвласником нерухомого майна, його продаж має відбуватися з дотриманням спеціальних вимог законодавства. Ключовою умовою є недопущення порушення майнових і житлових прав та інтересів дитини.

Матеріал підготовлено на основі консультації Міністерства юстиції України