Як різниця між орендою та суперфіцієм врятувала бізнес від стягнення 9 мільйонів гривень

Спроба місцевої влади автоматично стягнути з бізнесу понад 9 мільйонів гривень боргу за користування землею під забудову обернулася поразкою в суді. Міськрада вирішила, що нова, більш ніж вдесятеро вища нормативна грошова оцінка (НГО) землі автоматично збільшує платежі за договором суперфіцію, спираючись на правила, які зазвичай діють для оренди. Проте Південно-західний апеляційний господарський суд наголосив: правові норми оренди не можна автоматично поширювати на суперфіцій. ез підписання письмової додаткової угоди одностороннє збільшення фінансового навантаження на забудовника є незаконним. Завдяки цьому рішенню підприємство уникло сплати майже 9 мільйонів гривень безпідставних нарахувань. 

Суть конфлікту: стрибок вартості землі з 7,5 до 81 мільйона

Справа № 915/1386/24 розгорнулася навколо земельної ділянки площею 4 гектари, переданої у 2014 році ТОВ «Кристмас» для будівництва муніципального торгового комплексу. Плата за договором суперфіцію була визначена на рівні 3% від нормативної грошової оцінки. При цьому договір містив конкретний розрахунок із використанням оцінки 2012 року в розмірі 7 522 400 грн. Сторони передбачили можливість зміни розміру плати без додаткової угоди у випадку щорічної індексації.

У 2019 році Миколаївська міська рада затвердила нову НГО, оцінивши цю ж ділянку вже у 81,2 млн грн. Вважаючи, що плата має зрости автоматично разом із затвердженням нової оцінки, влада нарахувала підприємству борг за період із 2020 по 2024 роки в розмірі понад 9,1 млн грн. Підприємство не погодилося зі збільшенням плати на підставі нової оцінки, однак водночас сплачувало фіксовану суму за старою оцінкою без індексації. Унаслідок цього утворилася заборгованість за індексацією в розмірі 218 019,62 грн.

Чому суперфіцій не працює як оренда?

Ключовим аргументом міськради була судова практика Великої Палати Верховного Суду (справа № 914/2848/22), згідно з якою зміна НГО може автоматично змінювати розмір орендної плати за комунальні землі.

Однак апеляційний суд звернув увагу на принципову відмінність правової природи цих інститутів. Для договорів оренди землі законодавство передбачає спеціальні правила визначення та зміни орендної плати. Натомість для суперфіцію автоматичне збільшення платежу внаслідок зміни НГО не передбачене за аналогічним механізмом.

Колегія суддів наголосила: суперфіцій та оренда є самостійними правовими інститутами, тому норми, що регулюють орендні відносини, не можна автоматично застосовувати до договору суперфіцію.

Суд проаналізував умови договору та встановив, що сторони погодили конкретну базу розрахунку — нормативну грошову оцінку 2012 року в розмірі 7 522 400 грн — і передбачили щорічну індексацію платежів. Водночас договір не встановлював автоматичної заміни цієї бази на нову оцінку в розмірі 81,2 млн грн.

Оскільки сторони не уклали додаткової угоди про зміну бази розрахунку плати, вимоги міськради щодо основної частини нарахованого боргу не знайшли належних правових підстав.

Водночас підприємство не сплачувало індексацію протягом дії договору. Під час судового розгляду підприємство погасило 108 900 грн заборгованості, решту боргу - 109 119,62 грн - суд стягнув із відповідача. Південно-західний апеляційний господарський суд залишив у силі рішення суду першої інстанції.

Додаткове значення мала й обставина, що договір припинив свою дію 6 березня 2024 року, тоді як міськрада звернулася з позовом у листопаді 2024 року. Відповідно до ч. 3 ст. 632 ЦК України зміна ціни в договорі після його виконання не допускається. Отже, закінчення договору не створює підстав для автоматичного перегляду погодженої сторонами ціни за минулий період.

Значення для бізнесу та девелоперів

Це рішення є важливим для ринку нерухомості та сфери захисту інвестицій. Воно демонструє, що місцева влада не може автоматично прирівнювати суперфіцій до оренди землі та збільшувати плату лише через затвердження нової нормативної грошової оцінки, якщо відповідний механізм не передбачений законом або договором.

Водночас справа нагадує бізнесу про необхідність уважно виконувати всі умови договору. Навіть якщо нарахування за новою оцінкою є необґрунтованими, несплата передбаченої договором індексації може призвести до виникнення заборгованості та її стягнення через суд.

Отже, ключове значення мають правова природа договору, точне формулювання його умов і дотримання погодженого сторонами порядку зміни платежів.