Верховний Суд передав на розгляд до Великої Палати справу щодо права юридичних осіб з іноземними учасниками на придбання земельних ділянок в Україні

Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду передав на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу №926/3616/23, яка стосується продажу земельної ділянки, що перебувала в оренді оператора телекомунікаційного зв’язку.

Ключовим питанням спору є застосування статті 82 Земельного кодексу України в частині можливості юридичних осіб, створених відповідно до законодавства України, але учасниками або акціонерами яких у подальшому стали іноземні фізичні чи юридичні особи, набувати у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення.

Обставини справи

Справа бере початок у 2007 році, коли сільська рада передала в оренду земельну ділянку площею 0,07 га строком на 25 років для розміщення об’єкта зв’язку. У 2021 році орган місцевого самоврядування ухвалив рішення про продаж цієї земельної ділянки іншому суб’єкту господарювання, зазначивши, що дію договору оренди буде припинено одразу після державної реєстрації права власності покупця. У листопаді 2022 року між сторонами було укладено договір купівлі-продажу.

Орендар, звернувся до господарського суду, з вимогою скасувати рішення сільської ради, вказуючи на порушення його переважного права на придбання земельної ділянки. Окрім того, позивач наполягав на заміні сторони у договорі купівлі - продажу, аби перейняти усі права та обов’язки покупця, передбачені договором.

Позиції судів

Результатом першого розгляду справи, стало часткове задоволення позову. Проте у жовтні 2024 року Верховний Суд скасував ухвалені рішення судами нижчих інстанцій та направив справу на новий розгляд. Суд мотивував своє рішення необхідністю оцінити усі аспекти “переведення” на позивача прав покупця земельної ділянки, а також потребою оцінити доводи сторін щодо застосування статті 82 Земельного кодексу України.

За результатами нового розгляду місцевий господарський суд дійшов висновку, що орган місцевого самоврядування справді не забезпечив реалізацію переважного права орендаря на придбання земельної ділянки. Суд задовольнив позов та перевів на позивача права й обов’язки покупця. Також було зазначено, що юридична особа має право набувати у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності.

Водночас, апеляційний господарський суд скасував це рішення та відмовив у задоволенні позову повністю. Серед іншого суд зазначив, що рішення органу місцевого самоврядування було реалізоване шляхом укладення договору купівлі-продажу. Крім того, апеляційний суд звернув увагу на відсутність належних доказів щодо складу засновників позивача на момент виникнення спірних правовідносин, що відповідно до ст. 82 Земельного кодексу України, має визначальне значення.

Під час касаційного перегляду Верховний Суд констатував наявність питання, яке наразі не має однозначного вирішення у судовій практиці.

Колегія суддів звернула увагу, що частина перша статті 82 Земельного кодексу України передбачає можливість набуття земельних ділянок юридичними особами, заснованими громадянами України або українськими юридичними особами. Водночас законодавство не визначає, на який саме момент має оцінюватися склад засновників чи учасників юридичної особи — на момент її створення чи на момент набуття права власності на земельну ділянку.

Як влучно зазначив Верховний Суд, така невизначеність уже стала предметом численних спорів та, безумовно, може впливати на значну кількість підприємств з іноземними інвестиціями, які здійснюють господарську діяльність в Україні та використовують земельні ділянки.

Окремо колегія суддів звернула увагу на необхідність формування єдиного підходу до застосування абзацу 11 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України. Йдеться про випадки продажу або передачі без проведення земельних торгів земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти зв’язку, що не є нерухомим майном та не належать особі, яка претендує на набуття земельної ділянки.

Важливо зазначити, що Касаційний господарський суд не вирішив спір по суті та не надав оцінки правомірності вимог сторін. Натомість суд дійшов висновку, що справа містить виключну правову проблему, яка виходить за межі конкретного спору та потребує формування єдиної правозастосовчої практики.

Зважаючи на це, судом задоволено клопотання про передачу справи й передано справу №926/3616/23 разом із касаційними скаргами на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Очікується, що Велика Палата сформує правові висновки щодо застосування статті 82 Земельного кодексу України до юридичних осіб з іноземними учасниками, а також визначить підходи до застосування винятків із правила про проведення земельних торгів у спорах, що безпосередньо мають зв’язок з об’єктами зв’язку.