Що змінилось від початку війни і на що звертати увагу при покупці нерухомості

Повномасштабне вторгнення Росії на територію України похитнуло державу майже у всіх аспектах та сферах і не оминуло й сферу нерухомості та будівництва.

Тому, із введенням воєнного стану на всій території України від 24.02.2022 ринок нерухомості фактично перестав працювати повноцінно.  Задля нашої з вами безпеки,  Міністерство Юстиції закрило доступ до більшості державних реєстрів, що в свою чергу унеможливило укладання угод купівлі - продажу нерухомого майна. Заборона вдарила як і по первинному ринку, так і по забудовниках. Звичайно, загальні умови купівлі продажу не змінились , тобто за формою та змістом все залишилось як і було врегульоване Цивільним кодексом, але воєнний стан вплинув на деякі процедурні питання і перш за все, це реєстрація речових прав та нотаріальні дії.

Що  ж змінилось зараз?

Робота нотаріусів.

Важливим є те, що усі дозволені нотаріальні дії з нерухомим майном можуть здійснювати лише нотаріуси, які Мінюст затвердив та включив у офіційний перелік. Тому, тут також потрібно бути уважним, адже,  якщо нотаріус не ввійшов у цей перелік, виконувати певні нотаріальні та реєстраційні дії в нього немає права.

Можна самостійно  ознайомитись з переліком на офіційному сайті Мінюсту, де  зазначені всі чинні  нотаріуси.

А також можна скористатись чат ботом у телеграмі . Де є можливість  знайти конкретний  нотаріус, натиснувши «Пошук нотаріуса» та обравши область та населений пункт. Але все ж таки порадою буде перевіряти інформацію і з офісного сайту.

З’явилась альтернатива

Також відповідно до постанови , було зняте ще одне обмеження, згідно з яким посвідчення договірів купівлі - продажу нерухомого майна можливе не лише за місцем розташування нерухомості як це було до червня. Тобто купуючи квартиру в Тернополі посвідчити угоду ви могли лише у нотаріуса, який зареєстрований у цьому місті. Наразі посвідчення угод  можна здійснити :

• за зареєстрованим місцем проживання (пропискою) покупця або продавця;
• за місцем розташування майна;
• за місцем перебування юридичної особи, якщо покупцем або продавцем виступає товариство, підприємство.

Але звичайно, що лише у нотаріуса, який входить до створеного чинного переліку.

Можливість продажу квартири за довіреністю.

Не так давно, в Україні було скасовано заборону посвідчувати угоди про купівлю-продаж нерухомого майна за довіреністю.

З 29 червня 2022р.  набрала чинності Постанова Кабінету Міністрів №719 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо нотаріату та державної реєстрації в умовах воєнного стану».

Згідно із якою, у громадян з’явилась можливість продати квартиру, видавши довіреність на ім’я представника. Звичайно, це є досить актуальним на теперішній час у зв’язку із великою кількістю громадян за межами України, але пильність у такій процедурі ніхто не відміняв.

Важливим моментом є те, що у разі, якщо після видачі довіреності пройшло більше місяця, потрібно надати нотаріусу  заяву довірителя  про підтвердження дії довіреності  від власника, яка засвідчена українським нотаріусом не раніше ніж за 7 днів, а у випадку консульської установи  не раніше ніж за 1 місяць до дня укладення договору/акта.

 Чи на всій території України можна купити нерухомість?

Кабінет Міністрів України затвердив перелік адміністративно-територіальних одиниць, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України.(перелік)Тобто простими словами, є території із закритим доступом, тому перед рішенням придбати нерухомість варто звернути на це увагу, адже перелік таких територій   може змінюватись

Щодо громадян держави-агресора

З початком війни, Постановою Кабінету Міністрів №187 «Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв’язку з військовою агресією Російської Федерації» було накладено мораторій ( заборону) на виконання будь-яких дій, у тому числі і нотаріальних, щодо громадян рф,  окрім тих, які проживають на території України на законних підставах. Тому і будь-які правочини, які укладені з порушенням цієї заборони є нікчемними (недійсними)

Постанова буде діяти до моменту набрання чинності закону, щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов’язаних з державою-агресором.

За будь яких умов та звертаючи увагу на вище сказане,  перелік порад перед покупкою нерухомості :

Інформація про  власника квартири.

• Переглядаємо документи, що підтверджують право власності на нерухомість. (Витяг з Реєстру речових прав, попередній договір купівлі- продажу, договір дарування, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину  та будь які інші підтверджуючі документи). І не забуваємо, що побачити потрібно оригінал, а не копію
• Чи немає договору довічного утримання ( ст. 744 ЦКУ).
• Також звертаємо увагу на те, чи не зазнає продавець впливу тяжких обставин. Відповідно до статті 233 Цивільного Кодексу України, правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним, незалежно від того хто був ініціатором такого правочину. До прикладу, якщо квартира продається за ціною набагато нижчою ринкової ціни- дізнавайтесь у продавця обставини і причини продажу і ретельно перевіряйте саму нерухомість
• А також провіряємо інформацію щодо сумісної власності житла. Якщо ж ваш продавець перебуває у шлюбі або розлучився, повинен бути дозвіл іншої особи ( дружини/чоловіка/органу опіки)

Щодо самої нерухомості.

• Тут важливо дізнатись чи присутні будь які заборгованості у попередніх мешканців (якщо вони були). Щодо заборгованості комунальних послуг. Просимо у власника довідку ОСББ/ЖЕКу або у випадку значної заборгованості, можна перевірити інформацію  у Єдиному реєстрі боржників, знаючи ПІБ ідентифікаційний код людини.
• Також чи не є квартира під заставою, чи арештом або об’єктом судового розгляду. Перевіряти інформацію варто у Єдиному Реєстрі судових рішень. Таким чином , ви можете побачити певну історію ( якщо вона була чи є) нерухомості та чи фігурувала у судових спорах.
• Наявність технічної документації - важливий пункт, на який мало хто звертає увагу. Наявність технічного паспорту та порівняння з дійсним плануванням житла. Наявність дозволу на перепланування ( якщо воно було)

Щодо осіб причетних до нерухомості:

• Потрібно знати всіх прописаних осіб, та про осіб, які знаходяться на утриманні власника і, які мають право на майно або отримують його у законному порядку у подальшому. Це є важливим, аби не допустити ситуації , коли право володіння може бути оскаржене у суді. Тому вимагаємо довідку з ОСББ про зареєстрованих жителів або запросити у ЦНАП. А також наполягаємо на виписці всіх мешканців.

Звертаємо увагу на те, скільки разів змінювався власник нерухомості. Адже у випадку, коли за короткий термін власник змінюється дуже часто, це може свідчити про наявні проблеми з нерухомістю, про які, скоріш за все, вам ніхто не повідомить.

У випадку купівлі квартири за довіреністю  потрібно переконатись:

• у тому хто є дійсним власником нерухомості. Побачити документи, що посвідчують особу власника.
• Побачити оригінали документів на дану нерухомість.
• Яким нотаріусом видана довіреність.Уважно читати, що вказано у довіреністі та які повноваження має довіритель.
• Чому у такий спосіб здійснюється продаж квартири
• Важливо! Наполягати на відеозв‘язку з власником квартири.

Аби виключити ситуації незаконного продажу, фальсифікованої довіреності та інших обставин.. Мати можливість перевірити інформацію, яку вам надає довіритель та інформацію безпосередньо від власника.

У будь якому випадку, не купуємо квартиру без нотаріального оформлення. Тільки нотаріальний договір і реєстрація власності в реєстрі одразу після підписання і розрахунку.

Купівля житла – відповідальний та не швидкий процес як і в мирний час так і у воєнний,  тому будьте  уважними та пильними, аби вберегти себе та свій гаманець.

Автор: юрист Маргаріта Конончук. Отримати детальнішу консультацію можна за тел.:+380634333411.