Українцям розповіли, чим загрожує несвоєчасне повідомлення про намір відновити договір

«Для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених ст.33 Закону № 161-XIV строків», - нагадує ВС у справі №910/7864/20.

Суть справи:

До суду звернулося ТОВ «Будівельна компанія «Міськжитлобуд» до Київської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

У 2010 році між Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Міськжитлобуд" та Київською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки в місті Києві для будівництва, експлуатації та обслуговування житлової забудови з об'єктами інфраструктури для обслуговування населення та паркінгом з терміном дією у 5 років.

Відповідно до договору оренди, після закінчення строку документа, орендар, за умови належного виконання своїх обов'язків, мав переважне право на поновлення договору.

У 2016 році постановою Київського апеляційного господарського суду договір оренди було відновлено ще на 5 років до 24.03.2020 року включно.

24.01.2020 ТОВ "СК "Міськжитлобуд" звернулося до Київської міськради із заявою про відновлення договору оренди земельної ділянки, до якого додали проект додаткової угоди. Рада у встановлений термін не висловила заперечень проти відновлення договору. Пізніше позивачеві повідомили, що на розгляді знаходиться проект рішення Ради про відмову позивачу у відновленні договору оренди земельної ділянки.

У зв'язку з цим, ТОВ "СК "Міськжитлобуд" звернулося з позовом до суду.

Суди першої та апеляційної інстанцій прийняли рішення на користь позивача. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, відповідач звернувся з касаційною скаргою.

Позиція ВС:

Верховний Суд наголошує, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону №161-XIV, можлива лише за умови дотримання обома сторонами договору оренди встановленої цією нормою процедури та строків.

Таким чином, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця до закінчення строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до закінчення строку договору оренди землі.

Орендодавець, будучи обізнаним з таким наміром, отримує можливість спланувати подальші дії у зв'язку із закінченням терміну договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а при їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними в проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного суду в постанові від 31.08.2021 по справі № 903/1030/19 зазначила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладання на орендаря обов'язок по відправці листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до закінчення строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для кого-небудь з них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов'язаний повідомляти) і завчасно не направив орендодавцю лист-повідомлення про відновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну цього договору, він втрачав право оренди і ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю надсилається лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п'ята статті 33 Закону № 161-XIV).

Важливість дотримання як строку звернення орендаря до орендодавця, так і відповіді орендодавця на таке звернення неодноразово підкреслювалося Верховним Судом, при цьому дотримання строку входить до числа п'яти обов'язкових юридичних фактів, наявність яких необхідна для поновлення договору оренди.

За обставинами даної справи термін договору оренди закінчився 24 березня 2020. Згідно з його умовами, після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Для цього орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Позивач направив відповідачу повідомлення про намір його відновити тільки 24.01.2020, тобто за два місяці до закінчення терміну цього договору.

Таке порушення Верховним Судом визнається істотним і таким, що унеможливлює поновлення договору оренди. Отже, позивач не реалізував право на поновлення договору оренди землі та не підтвердив у такий спосіб продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку цього договору.

Верховний Суд повторно зазначає, що для реалізації переважного права на поновлення договору оренди принципово важливим є дотримання обома сторонами договору визначених статтею 33 Закону № 161-XIV строків.

Суди попередніх інстанцій не врахували зазначеного вище, неправильно застосували норми матеріального права і відповідно винесли незаконні рішення.

Таким чином, ВС постановив: касаційну скаргу відповідача задовольнити. Постанову Північного апеляційного господарського суду та рішення Господарського суду міста Києва у справі № 910/7864/20 скасувати. Прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.