Як уникнути податкових штрафів за оренду житла

Державна політика України у 2026 році продовжує реалізацію заходів, спрямованого на виведення доходів громадян із тіньового сектору економіки та забезпечення їх прозорого оподаткування. Одним із пріоритетних напрямів для контролюючих органів став ринок оренди житла. Податкова служба офіційно заявила про посилення нагляду за повнотою та своєчасністю сплати податків орендодавцями.

Обов’язок орендодавця сплачувати податок із доходів від надання майна в оренду прямо закріплений у п. 164.2 ст. 164 Податкового кодексу України.

У свою чергу цивільно-правова складова цих відносин, а саме регламентація умов договору оренди нерухомості,  регулюється Цивільним кодексом України. 

Принципово важливим є передусім письмова форма договору (а при оренді житла на понад 3 роки - нотаріально посвідчена). Серед ключових пунктів варто виділити: чітку суму оренди, строк оренди, порядок оплати комунальних послуг,  відповідальність за пошкодження та умови розірвання. У частині комунальних послуг, варто уточнювати чи включені вони в орендну плату. З точки зору оподаткування, найоптимальнішим варіантом є фіксація орендної плати та окремої оплати комунальних послуг відповідно до їх споживання за показниками лічильників. Це дозволяє власнику уникати оподаткування сум, які фактично перераховуються постачальникам послуг, а не є чистим доходом.

Важливим також є питання про особливості оподаткування в залежності від статусу сторін договору. 

Так, якщо орендодавцем є звичайна фізична особа - він зобов’язаний самостійно нараховувати та сплачувати податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) за ставкою 18% та військовий збір (ВЗ) за ставкою 5%. При чому, податки мають бути сплачені щоквартально, протягом 40 днів після завершення кожного кварталу. Необхідною умовою є також подання щорічної декларації про майновий стан та доходи, із зазначення загальної суми, отриманої від оренди протягом року, у строк до 1 травня року, наступного за звітним до територіального відділення податкової служби за місцем реєстрації або в «Електронному кабінеті платника».

Дещо інша ситуація відбувається, якщо у фізичної особи квартиру орендує юридична особа або ФОП (фізична особа-підприємець). У такому разі саме вони (юридична особа або ФОП) є податковими агентами та мають сплачувати податки. Більше того, вони зобов’язані відобразити так званий “орендний дохід” фізичної особи і суми утриманих і перерахованих з нього податків (ПДФО та ВЗ) у Податковому розрахунку за формою № 1ДФ.

Варто звернути увагу, що держава вибудувала систему автоматичного отримання інформації, що робить приховування оренди вкрай ризикованим. Зокрема цей контроль здійснюється через нотаріусів (при посвідченні договору оренди нерухомості, інформація миттєво потрапляє до податкової служби за адресою платника податків – орендодавця. За приховування таких даних нотаріус несе відповідальність за ст. 119-1 Податкового кодексу України). Схожа ситуація виникає,  коли угоду було укладено через рієлтора або агентство нерухомості, адже вони також зобов’язані  повідомляти податкові органи у встановлений законом строк.

Виявлення незадекларованих доходів через вищезгадані канали автоматично запускає механізм фінансових санкцій. Спроба зекономити на податках може обернутися значно більшими втратами:

Штраф за незадекларований дохід: 25% від суми податкового боргу та пеня.

Повторне порушення: Якщо протягом трьох років фіксується повторне порушення, штраф зростає до 50%.

Окремі штрафні санкції передбачені: за неподання декларації або вказання в ній недостовірних даних, помилки податкової звітності та порушення строків подання.

Таким чином, легалізація доходів від оренди - це не лише виконання обов'язку перед державою, а й юридичний захист власника. Належним чином подана декларація слугує офіційним підтвердженням платоспроможності, що є критичним при оформленні кредитів, отриманні віз чи здійсненні вартісних покупок.

Матеріал підготовлено на основі роз’яснення Департаменту аналітики та контролю Одеської міської ради.