Суд зобов'язав Нову Лінію сплатити 11 мільйонів за оренду приміщення, хоч строк договору закінчився
Аналіз справи № 911/1065/24, який нагадує про пастку автоматичної пролонгації договору оренди (ст. 764 ЦК України) та вирішальну роль актів приймання-передачі.
Чи може договір оренди, строк дії якого закінчився два роки тому, продовжувати генерувати мільйонні борги? Як виявилось, може. У нещодавній справі Господарський суд Одеської області стягнув з відомого рітейлера ТОВ "Нова Лінія 1" понад 11,4 млн грн орендної плати на користь ДП "МЕГАТРАНС-2". Орендар був переконаний, що договір давно припинив свою дію, але суд нагадав про існування потужного юридичного механізму — автоматичного поновлення договору.
Суть спору: 11,4 мільйона за «неіснуючий» договір
Орендодавець, ДП "МЕГАТРАНС-2", звернувся до суду з вимогою стягнути з «Нової Лінії» заборгованість з орендної плати за торгово-сервісний комплекс на трасі Київ-Одеса за січень-березень 2024 року. Сума позову, враховуючи орендні та сервісні платежі, сягнула понад 11,4 млн грн.
Позиція «Нової Лінії» була категоричною: первісний договір, укладений на 35 місяців, закінчився ще 20 березня 2022 року. Оскільки новий договір на тривалий строк сторони не укладали і нотаріально не посвідчували, відповідач вважав, що на 2024 рік жодних чинних договірних зобов'язань щодо сплати оренди у такому розмірі не існувало.
Відповідь суду: Небезпечна магія автоматичної пролонгації
Суд повністю відхилив аргументи орендаря, поклавши в основу свого рішення одну ключову норму — статтю 764 Цивільного кодексу України.
- «Мовчазна згода» працює. Суд встановив, що після 20 березня 2022 року «Нова Лінія» продовжила користуватися приміщенням, а орендодавець протягом місяця не висунув жодних заперечень чи вимог про виселення. За законом, така мовчазна згода обох сторін призводить до того, що договір автоматично поновлюється на той самий строк (ще на 35 місяців) і на тих самих умовах.
- Нотаріальне посвідчення не потрібне. Оскільки поновлений строк (35 місяців) також був меншим за три роки, він, як і первісний договір, не потребував обов'язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Таким чином, суд дійшов висновку, що договір був абсолютно чинним протягом усього спірного періоду.
Вирішальні докази: Експертиза та Акт повернення
Позицію орендодавця значно посилив висновок судової економічної експертизи, який підтвердив суму заборгованості.
Водночас позиція «Нової Лінії» була ослаблена тим фактом, що сторони підписали акт приймання-передачі (повернення) майна лише 31 березня 2024 року. Суд, посилаючись на практику Верховного Суду, вказав, що обов'язок орендаря сплачувати за користування майном припиняється саме з дати підписання такого акту. Цей документ став фінальним доказом того, що орендні відносини тривали до кінця березня 2024 року.
Експертний коментар
Олександр Рябець, керуючий партнер Legal Partner
Цей кейс — чудове нагадування для бізнесу про те, наскільки важливою є формальна процедура припинення договірних відносин. Автоматична пролонгація оренди, передбачена статтею 764 ЦК, є пасткою, в яку потрапляють багато підприємців, причому як орендарів, так і орендодавців.
Порада для орендарів: Якщо ви не плануєте продовжувати оренду, недостатньо просто вивезти свої речі. Необхідно завчасно, до закінчення строку договору, офіційно повідомити орендодавця про намір припинити відносини. А найголовніше — наполягати на підписанні двостороннього акту приймання-передачі приміщення. Саме цей документ фіксує момент, коли ви перестаєте нести відповідальність за майно і зобов'язання зі сплати оренди.
Порада для орендодавців: Якщо ви, навпаки, не бажаєте автоматичного поновлення договору з недобросовісним орендарем, ви також маєте діяти. Протягом місяця після закінчення строку договору надішліть орендарю офіційну вимогу про звільнення приміщення. Це заблокує дію норми про автоматичну пролонгацію.
Ця справа вкотре доводить: те, що не зафіксовано на папері з підписами обох сторін, може бути витлумачено судом на основі норм закону, і не завжди так, як ви на це очікували.
Висновки
Рішення у справі «Нової Лінії» демонструє, що принцип «мовчання — знак згоди» є не просто приказкою, а реально діючою нормою в українському договірному праві. Нехтування формальною процедурою завершення оренди може призвести до багатомільйонних збитків. Ключовим документом, що фіксує припинення орендних зобов'язань, залишається акт приймання-передачі майна.
