КГС ВС щодо звільнення самостійно зайнятої несформованої земельної ділянки комунальної власності від самочинного збудованого капітального об’єкта

Власник земельної ділянки комунальної власності має право вимагати звільнення самовільно зайнятої несформованої земельної ділянки та приведення її у придатний для використання стан шляхом демонтажу розміщених на ній об'єктів без дотримання процедури, передбаченої ст. 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», оскільки ця процедура є обов'язковою лише для органу державного архітектурно-будівельного контролю, а не для власника земельної ділянки, який захищає право на усунення перешкод у користуванні своїм майном. Наявність у особи паспортів прив'язки тимчасових споруд та судових рішень щодо права користування тимчасовою спорудою не спростовує факту самовільного зайняття земельної ділянки комунальної власності, якщо на ній фактично розміщено капітальну споруду за відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку та дозвільних документів на будівництво. 

КГС ВС розглянув касаційну скаргу ФОП у справі за позовом прокурора в інтересах держави до скаржника про зобов’язання звільнити (повернути) земельну ділянку та привести її у придатний для використання стан. 

Позовні вимоги прокурора обґрунтовані самовільним зайняттям ФОП частини несформованої земельної ділянки комунальної власності із земель житлової та громадської забудови, добудувавши на цій земельній ділянці частину торговельного павільйону (будівлі) огородженого парканом поруч зі своєю приватною ділянкою, за відсутності рішень міської ради про передачу землі у власність чи користування та за відсутності дозвільних документів на будівництво. Такі дії ФОП, на думку прокурора, порушують законні інтереси міської ради щодо володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою. 

Справа розглядалася неодноразово. Суд першої інстанції позов задовольнив. Апеляційний господарський суд залишив рішення суду першої інстанції без змін. Суди попередніх інстанцій виходили з того, що факт самовільного зайняття відповідачем спірної земельної ділянки та зведення на ній капітальної споруди (нерухомого майна) за відсутності правовстановлюючих документів на землю та відповідних дозволів на будівництво є доведеним. Водночас, суди відхилили доводи відповідача про правомірність розміщення об'єкта на підставі паспортів прив’язки тимчасових споруд та договору пайової участі в утриманні об’єкта благоустрою, оскільки фактично зведена споруда є капітальною, а не тимчасовою. Також судами було відхилено заперечення щодо юрисдикції спору та неможливості ідентифікації несформованої земельної ділянки. 

ОЦІНКА СУДУ

Колегія суддів зауважує, що виходячи зі змісту ч. 1 ст. 376 ЦК України, якщо об’єкт будується або збудований на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, це є самостійною та достатньою підставою для кваліфікації його судом об’єктом самочинного будівництва. 

Крім того, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка здійснила таке будівництво, у силу положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, норм частини четвертої цієї статті. 

Як встановлено судами попередніх інстанцій, на спірній земельній ділянці розміщено не тимчасові споруди, а фактично збудовано капітальну споруду — торговельний павільйон, що є об’єктом нерухомого майна. Паспорти прив’язки тимчасових споруд та програми впорядкування благоустрою стосуються виключно правового режиму тимчасових споруд і не дають права на зведення капітальних об’єктів. Відтак, наявність документів на розміщення тимчасової споруди не спростовує факт самовільного зайняття та використання земельної ділянки комунальної власності під будівництво капітальної споруди без належних речових чи зобов’язальних прав на землю. 

КГС ВС зазначив, що використання земельної ділянки комунальної форми власності за відсутності рішення органу місцевого самоврядування про надання її в користування або власність є правопорушенням. Встановлення судами факту фактичного зайняття відповідачем конкретно визначеної території (обнесеної парканом), з’ясування її площі, конфігурації та розміщених об’єктів за допомогою експертних висновків та топографічного знімання є достатнім для ідентифікації об’єкта правопорушення. Обрання власником землі способу захисту у вигляді звільнення такої ділянки із демонтажем споруд згідно зі ст. 212 ЗК України є ефективним способом захисту порушеного права. 

Колегія суддів відхилила доводи скаржника про неможливість захисту прав щодо несформованої земельної ділянки. Суд наголосив, що відсутність кадастрового номера чи сформованої земельної ділянки не виключає можливості захисту права комунальної власності, якщо фактичне місце розташування та межі самовільно зайнятої території можуть бути встановлені на підставі сукупності доказів. Водночас спір стосувався не сформованої земельної ділянки як об’єкта цивільних прав, а фактично зайнятої території комунальної власності, на якій розміщено торговельний павільйон та огорожу. 

Також КГС ВС зазначив, що розміщення об’єкта нерухомості на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, є самостійною та достатньою підставою для визнання такого об’єкта самочинним будівництвом. Вимога про звільнення земельної ділянки та демонтаж споруд є належним і ефективним способом захисту права власника земельної ділянки. 

Крім того, встановлені судами обставини свідчать не про використання спірної земельної ділянки відповідачем як фізичною особою для власних побутових потреб, а про її фактичне зайняття об’єктом торговельного призначення, що за своїми ознаками пов’язаний із реалізацією господарської компетенції відповідача саме як суб’єкта підприємницької діяльності. 

Водночас сама по собі відповідачем як фізичною особою не змінює характеру спірних правовідносин та не спростовує висновків судів щодо зв’язку використання спірної частини земельної ділянки зі здійсненням господарської діяльності. Вирішальне значення у цьому випадку має не формальне зазначення особи власника в реєстраційних даних, а фактичне призначення об’єкта, спосіб його використання та зв’язок такого використання із підприємницькою діяльністю. 

Верховний Суд дійшов висновку, що задоволення позову відповідає критеріям правомірного втручання у право мирного володіння майном, оскільки таке втручання має законну підставу, переслідує легітимну мету захисту права комунальної власності та забезпечує справедливий баланс між інтересами територіальної громади і майновими правами відповідача.

За результатами розгляду касаційну скаргу залишено без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій — без змін. 

Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 06.05.2026 у справі № 914/585/22 можна ознайомитись за посиланням http://reyestr.court.gov.ua/Review/136318527.