КГС ВС щодо визнання недійсним договору оренди землі через відсутність нормативної грошової оцінки земельної ділянки

Проведення земельних торгів із продажу права оренди на земельні ділянки комунальної власності без здійснення їх нормативної грошової оцінки суперечить вимогам земельного законодавства. Орендар, беручи участь у земельних торгах та укладаючи договір оренди, знав або повинен був знати про відсутність технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Застосування середньої нормативної грошової оцінки ріллі по області замість фактичної оцінки конкретної ділянки є порушенням законодавства про оцінку земель. За таких обставин договір оренди землі підлягає визнанню недійсним з обов'язковим поверненням земельної ділянки власнику. Прокурор має право представляти інтереси територіальної громади у спорах про визнання договору оренди недійсним, навіть якщо порушення допущені органом місцевого самоврядування

Прокурор в інтересах міської ради звернувся з позовом до ТОВ про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та повернення її територіальній громаді. Позов обґрунтовано тим, що договір укладено з порушенням норм законодавства (ст.126 Земельного Кодексу України, та законів «Про оренду землі» та «Про оцінку землі») через відсутність чинної технічної документації з нормативної грошової оцінки ділянки, відповідач знав або повинен був знати про відсутність оцінки при торгах. 

Господарський суд відмовив у задоволенні позову, мотивуючи це тим, що обов’язок проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки покладено на орган місцевого самоврядування. Апеляційний господарський суд скасував рішення суду першої інстанції, визнавши правомірним представництво прокурором інтересів держави в особі міської ради та встановивши, що ТОВ знало або повинно було знати про відсутність технічної документації. Водночас залишено без змін в частині відмови в задоволенні позову щодо скасування державної реєстрації права оренди через неефективність способу захисту. 

ОЦІНКА СУДУ 

У матеріалах справи встановлено, що сільська рада затвердила детальний план території та надала дозвіл на підготовку проекту землеустрою для передачі земельної ділянки в оренду через земельні торги під багатоквартирне будівництво. У січні 2019 року відбулися торги, переможцем яких стало ТОВ, після чого укладено договір оренди строком на 10 років із визначеною річною орендною платою. У 2021 році право власності на ділянку було зареєстровано за міською радою. 

Прокуратура вважала, що нормативна грошова оцінка ділянки не була проведена належним чином, що могло вплинути на розмір орендної плати, і в 2022 році зверталася до суду з позовом про визнання торгів та договору недійсними. У задоволенні позову відмовлено, що стало підставою для подання нового позову у цій справі. 

КГС ВС зазначив, що проведення земельних торгів щодо продажу права оренди на земельні ділянки комунальної власності без здійснення нормативної грошової оцінки таких ділянок суперечить вимогам ст. 136 Земельного Кодексу України, ст. 13 Закону України «Про оцінку земель», ст. 15, 21 Закону України «Про оренду землі» та є підставою для визнання договору оренди недійсним. 

Відповідач, беручи участь у торгах, знав, яке майно є предметом аукціону, і повинен був враховувати вимоги законодавства, зокрема, щодо обов’язковості проведення нормативної грошової оцінки та її зазначення в договорі. Отримання права оренди за результатами торгів і укладення договору передбачає наявність волевиявлення як організатора торгів, так і їх переможця. 

З огляду на це, КГС ВС дійшов висновку, що порушення законодавства, яке полягає у придбанні права оренди земельної ділянки без проведення її нормативної грошової оцінки, допустив не лише орган місцевого самоврядування, а й орендар. Це спростовує доводи скаржника про його добросовісність та про неможливість звернення міської ради або прокурора до суду з метою усунення порушення. 

Водночас КГС ВС погодився з тим, що обов’язок проведення нормативної грошової оцінки покладено на орган місцевого самоврядування, а ТОВ безпосередньо не здійснювало дій щодо визначення істотних умов договору, зокрема розміру орендної плати. Разом з тим це не звільняє орендаря від обов’язку діяти добросовісно та з належною обачністю.

Правовідносини щодо визнання договору оренди недійсним стосуються сторін договору, тому прокурор не є стороною, яка порушила закон при його укладенні, але має право ініціювати спір в інтересах держави. 

Щодо вимоги про скасування державної реєстрації права оренди Верховний Суд зазначив, що відмова в цій частині є обґрунтованою через неефективність обраного способу захисту. 

Стосовно представництва прокурором інтересів міської ради КГС ВС зазначив, що у разі звернення прокурора з позовом в інтересах держави в особі міської ради про визнання договору оренди недійсним, процесуальний статус міської ради (як відповідача чи співвідповідача) визначається не лише її участю у правочині, а й наявністю порушень, допущених цим органом при його укладенні. 

Касаційну скаргу залишено без задоволення, а постанову апеляційної інстанцій — без змін. 

Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 17.03.2026 року у справі № 914/1884/24 можна ознайомитися за посиланням http://reyestr.court.gov.ua/Review/135044195