Одеситка скасувала рішення зборів ОСББ через відсутність кворуму

Аналіз рішення суду по справі №916/5601/24, що демонструє безумовну важливість дотримання процедури та наслідки її ігнорування.

Господарський суд Одеської області ухвалив, на перший погляд, типове рішення — визнав недійсними рішення загальних зборів ОСББ та скасував державну реєстрацію зміни керівництва. Проте ця справа має нетиповий і вкрай повчальний аспект: саме правління ОСББ у суді визнало неправомірність власних зборів. Давайте розберемось, чому відсутність кворуму є фатальною помилкою, і як це було доведено в суді.

Суть спору: Позов одного проти всіх

Співвласниця багатоквартирного будинку ОСББ «Благомир» звернулася до суду з вимогою скасувати рішення загальних зборів, на яких було обрано нове правління та його голову. Її аргументи були класичними для таких спорів:

1. Порушення процедури повідомлення: Її не повідомили належним чином про дату та час проведення зборів.
2. Відсутність кворуму: Вона стверджувала, що у голосуванні взяли участь власники, які сукупно володіють менш ніж 50% площі будинку, що робить будь-які рішення таких зборів нечинними.

Позивачка також вимагала скасувати відповідну реєстраційну дію в ЄДР, подавши позов як до самого ОСББ, так і до Управління державної реєстрації.

Неочікуваний поворот: Визнання позову відповідачем

Найцікавіше у цій справі — позиція самого ОСББ «Благомир». Замість того, щоб заперечувати позов, представники правління у своєму відзиві фактично погодилися з ключовим аргументом позивачки. Вони підтвердили, що в голосуванні брали участь співвласники, що володіють лише 43,35% загальної площі, і визнали, що за таких обставин рішення не може вважатись прийнятим.

Логіка суду: Кворум — це не формальність

Суд, отримавши такий «подарунок» від відповідача, ретельно проаналізував ситуацію і дійшов кількох важливих висновків:

• Відсутність кворуму — безумовна підстава для скасування. Суд наголосив, посилаючись на практику Верховного Суду, що хоча дрібні процедурні порушення (як-от неналежне повідомлення) не завжди ведуть до скасування рішення, відсутність кворуму є фундаментальним, «смертельним» недоліком. Суд провів власний розрахунок і підтвердив цифру — 43,33% голосів.
• Додаткові порушення. Суд також виявив, що письмове опитування співвласників, які не голосували на зборах, тривало 72 дні, що значно перевищує встановлений законом ліміт у 45 днів.
• Роль держреєстратора. Суд підтримав позицію Управління держреєстрації, зазначивши, що реєстратор не перевіряє законність рішень по суті (наявність кворуму), а лише формальну правильність документів. Тому вимога про скасування реєстрації є похідною і задовольняється автоматично після скасування основного рішення.

Фінальний акорд: Розподіл витрат

Крапку у справі поставило додаткове рішення, яким суд розглянув питання судових витрат. Позивачка успішно стягнула з ОСББ «Благомир» 14 500 грн, понесених на оплату послуг адвоката. Суд поклав ці витрати саме на ОСББ, оскільки спір виник виключно з його вини.

Експертний коментар

Діана Таранова, юрист юридичної компанії Legal Partner 

Ця справа – хрестоматійний приклад того, чому формальні процедури в діяльності ОСББ мають не формальне, а вирішальне значення. Помилка у підрахунку голосів звела нанівець усі рішення зборів і призвела до зайвих судових витрат для об'єднання.

Часто такі ситуації виникають не через злий умисел, а через банальну недбалість: застарілий реєстр співвласників, неправильний розрахунок площ або ігнорування процедури письмового опитування. 

Щоб уникнути подібних ризиків, правлінню будь-якого ОСББ варто пам'ятати про три ключові правила:

1. Ведіть актуальний реєстр. Завжди майте точні дані про всіх співвласників та площі їхніх квартир і нежитлових приміщень. Це основа для правильного визначення кворуму.
2. Документуйте повідомлення. Надсилайте повідомлення про збори рекомендованими листами або вручайте під розписку, зберігаючи докази. Це убезпечить від звинувачень у порушенні процедури скликання.
3. Перевіряйте кворум «на вході». Перед початком голосування чітко зафіксуйте у протоколі реєстрації кількість присутніх та їхні частки. Якщо кворуму немає, подальші голосування не матимуть юридичної сили.

Дотримання цих простих кроків – це не зайва бюрократія, а надійний спосіб захистити легітимність рішень правління та уникнути дорогих і тривалих судових спорів.

Справа ОСББ «Благомир» — це яскрава ілюстрація того, що в корпоративному управлінні, навіть на рівні одного будинку, процедура має вирішальне значення. Ігнорування вимог закону щодо кворуму робить будь-які, навіть найправильніші по суті, рішення абсолютно нікчемними. А визнання власної помилки відповідачем, хоч і є рідкісним явищем, може значно прискорити відновлення справедливості.