Судова епопея готелю "Чорне море": Боротьба за "неіснуючий" паркінг та уроки для бізнесу та юристів

Справа про банкрутство Публічного акціонерного товариства "Туристично-Виробнича фірма "Чорне Море" (далі – ПАТ "ТВФ "Чорне Море") набуває нових обертів, демонструючи складність та багатогранність судових процесів в Україні, особливо коли йдеться про багаторічні спори навколо нерухомого майна. Готель "Чорне Море", що є знаковим об'єктом для Одеси, опинився в центрі юридичного протистояння, яке може мати системні наслідки для всієї сфери банкрутства та інвестиційного клімату.

Історія "паркінгу-привида"

Центральним об'єктом суперечки став так званий "паркінг" – торговельно-допоміжна прибудова загальною площею понад 3000 кв.м, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Рішельєвська, буд. 59-А. Хоча цей об'єкт був зареєстрований і навіть виступав предметом іпотеки, його юридична доля виявилася вкрай заплутаною.

Рішенням Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.07.2021 (справа № 916/3200/17), яке згодом підтвердив і Верховний Суд, приміщення паркінгу було визнано самовільно побудованою спорудою, що підлягає знесенню за рахунок ПАТ "ТВФ "Чорне Море". Суд встановив низку критичних порушень:

• Нецільове використання землі: Будівництво велося на ділянці, відведеній лише для експлуатації та обслуговування готельного комплексу, а не для нового будівництва.
• Відсутність дозволів: Відсутній належний дозвіл на будівництво, оскільки не були виконані всі передбачені умови.
• Порушення проєкту та норм: Будівництво здійснено без належно затвердженого проєкту та з грубими порушеннями будівельних норм і правил.
• Охоронна зона: Споруда розташована в Центральному історичному ареалі Одеси без необхідного дозволу органу охорони культурної спадщини.

Ключовий висновок судів вищих інстанцій: державна реєстрація права власності на самочинне будівництво не робить його законним. Це означає, що, незважаючи на "офіційні" документи, право власності на такий об'єкт не виникає, що унеможливлює його подальше законне використання або продаж.

Боротьба кредитора за свій актив

Уже в рамках процедури банкрутства ПАТ "ТВФ "Чорне Море", Товариство з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "ГЕЛІОС" (далі – ТОВ "ФК "ГЕЛІОС"), будучи забезпеченим кредитором (тобто, тим, чиї вимоги забезпечені заставою), намагалося реалізувати свої права. Після того, як майно не було продано на аукціоні, ТОВ "ФК "ГЕЛІОС" звернулося до Господарського суду Одеської області з клопотанням про зобов'язання ліквідатора передати їм непродане заставне майно (той самий паркінг та інші приміщення) за початковою вартістю повторного аукціону.

Однак, 21 квітня 2025 року Господарський суд Одеської області відмовив ТОВ "ФК "ГЕЛІОС" у задоволенні цього клопотання та скарги на дії ліквідатора. Підставою для відмови стало те, що ліквідатор не отримав належним чином заяву кредитора (через закінчення терміну зберігання на пошті), а головне – існує чинне рішення суду про знесення цього об'єкта нерухомості, і щодо нього навіть відкрите виконавче провадження з вимогою державного виконавця про знесення. Таким чином, ліквідатор не міг "продати" або передати об'єкт, який підлягає знесенню.

Новий виток: Апеляційне оскарження ухвали про відмову

Історія отримала своє продовження: 02 червня 2025 року Південно-західний апеляційний господарський суд відкрив апеляційне провадження за скаргою ТОВ "ФК "ГЕЛІОС" на згадану ухвалу Господарського суду Одеської області від 21.04.2025.

ТОВ "ФК "ГЕЛІОС" наполягає на порушенні судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, вимагаючи задовольнити їхні початкові клопотання про зобов'язання ліквідатора вчинити дії щодо передачі майна. Судове засідання з розгляду цієї апеляційної скарги призначено на 15 липня 2025 року о 15:30.

Висновки та уроки судової практики

Ця справа є яскравим прикладом того, як багаторічні спори, пов'язані з незаконним будівництвом, можуть впливати на подальші процедури банкрутства та інтереси забезпечених кредиторів. Для юристів вона демонструє:

• Важливість комплексної перевірки активів: Навіть зареєстроване право власності на об'єкт нерухомості не гарантує його законності, особливо якщо історія будівництва має порушення.
• Пріоритет публічного інтересу: Суди, в тому числі Верховний Суд, послідовно відстоюють пріоритет захисту прав власника землі (у цьому випадку – територіальної громади) та суспільних інтересів (охорона культурної спадщини) над інтересами забудовника чи подальшого набувача такого майна.
• Роль ліквідатора: Дії ліквідатора обмежені не лише Кодексом України з процедур банкрутства, а й іншими чинними судовими рішеннями, що стосуються маси банкрута.

Для широкого загалу та потенційних інвесторів справа "Чорного Моря" слугує нагадуванням про:

• Ретельний due diligence: Необхідність вкрай обережної перевірки будь-якого об'єкта нерухомості, особливо якщо він має "цікаву" історію будівництва або розташування в охоронних зонах.
• Юридичні ризики: Придбання майна, що має юридичні дефекти, навіть через механізми банкрутства, несе значні ризики, аж до втрати активу без компенсації.

Судова сага "Чорного Моря" триває, і її подальший розвиток, безумовно, стане ще одним важливим прецедентом для аналізу поточної практики судочинства у сфері банкрутства.