Що є підставою для розриву договору оренди землі?

«Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда)», - нагадав КАС ВС у справі №291/955/19.

У 2019 році позивач звернулася до суду з позовом до приватного сільськогосподарського підприємства «Агрофірма «Світанок», приватного підприємства «Ружинський край» про розірвання договору оренди землі, витребування з чужого незаконного володіння земельних ділянок.

Позивач є власником кількох земельних ділянок, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

У 2014 між позивачем та «Агрофірма «Світанок» було укладено договір оренди землі, до якого пізніше було укладено додаткову угоду. Всі чотири ділянки, які належать позивачеві, були передані за договором оренди «Агрофірмі «Світанок».

Як з'ясувалося, «Агрофірма» Світанок» не використовує передані їй земельні ділянки. Натомість підприємство передало права та обов'язки орендаря на підставі розділового балансу за договорами оренди та додаткової угоди ПП «Ружинський край». Була проведена реєстрація права оренди. Але при цьому жодних договірних відносин у позивача з ПП «Ружинський край» немає, згоди на укладення договору суборенди на належні їй земельні ділянки та передачу права оренди земельної ділянки в заставу або до статутного фонду підприємства позивач не надавала. По суті, орендар «Агрофірма «Світанок» в односторонньому порядку самоусунувся від виконання умов договорів оренди землі, припинивши господарську діяльність щодо безпосереднього цільового використання орендованих земельних ділянок, чим порушив вимоги законодавства.

Позивач просила суд розірвати договір оренди та витребувати її земельні ділянки з чужого та незаконного володіння.

Ружинський районний суд і Житомирський апеляційний суд встали на бік позивача. Договір оренди був розірваний, земельні ділянки витребувані з чужого і незаконного володіння і повернуті власниці.

Суд першої інстанції мотивував своє рішення тим, що перший орендар не використовує земельні ділянки для провадження господарської діяльності, передав права та обов'язки за договором оренди іншим особам без згоди позивача, отже є підстави для розірвання договору оренди землі.  Орендар всупереч вимогам законодавства та умовам укладеного договору незаконно передав права оренди та функції з виплати орендної плати іншій особі - ПП «Ружинський край».

ПП «Ружинський край» подало касаційну скаргу і просить скасувати судові рішення попередніх інстанцій, прийняти нове рішення про відмову в задоволенні позову власниці земельних ділянок. Підприємство наполягало, що суди першої та апеляційної інстанції неправильно застосували норми матеріального права та порушили норми процесуального права.

Також ПП «Ружинський край»  наполягало, що належні позивачеві земельні ділянки не передавалися до статутного капіталу підприємства, а отже суди попередніх інстанцій не встановили обставини справи, яка має значення для правильного рішення.

КАС ВС розглянув матеріали справи і дійшов наступних висновків:

З пункту 27 договору оренди, який уклали позивач та «Агрофірма «Світанок» вбачається, що орендар, зокрема, має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.

Пунктом 28 договору оренди передбачені обов'язки орендаря, серед яких: приступати до використання земельної ділянки у строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим у встановленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

На час розгляду справи орендарем належних позивачу земельних ділянок є ПП «Ружинський Край». ПП «Ружинський край» було утворено шляхом виділення з «Агрофірма» Світанок» і є правонаступником останнього. «Агрофірма» Світанок» передало право оренди належних позивачу земельних ділянок ПП «Ружинський край».

На підставі договорів оренди землі та розділового балансу на земельні ділянки позивача право оренди на них було зареєстровано за ТОВ «Ружинський край», яке ними фактично користується.

Відповідно до пункту 31 договорів оренди землі, укладеному між позивачем та «Агрофірма «Світанок», зміна умов договору здійснюється виключно у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується в судовому порядку.

Аналізуючи зміст правовідносин, що складаються на підставі договору оренди землі, права та обов'язки сторін цього договору, суд дійшов висновку, що після виконання орендодавцем обов'язку передати орендарю земельну ділянку на стороні орендодавця відбувається концентрація прав вимоги, а на стороні орендаря концентруються зобов'язання виконати ці вимоги.

Право оренди як речове право може відчужуватися власником земельної ділянки, яка полягає у передачі власником іншій особі права бути орендодавцем цієї земельної ділянки замість власника. Таке право бути орендодавцем може продаватися, бути предметом застави, спадщиною, внеском до статутного капіталу. Тобто у разі, наприклад, внесення права оренди до статутного капіталу, орендодавцем виступатиме особа, яка прийняла це право як внесок до статутного капіталу. При цьому не можна вважати обґрунтованим тлумачення цієї норми, яке допускає можливість відчужувати право оренди земельної ділянки не власником, а орендарем цієї земельної ділянки. Адже згідно з договором оренди орендар отримує право володіння та користування земельною ділянкою як річчю, але до неї не переходить речове право на оренду.

Навіть обмежене право розпорядитися земельною ділянкою шляхом передачі в суборенду орендар може реалізувати за згодою орендодавця. Як зазначено у частині шостій статті 93 ЗК України орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця, крім випадків, визначених законом, передаватися орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда).

По суті орендар без згоди орендодавця передав право оренди землі іншому орендарю, який створений шляхом виділення з орендаря, який є стороною договору оренди землі.

Належне орендарю на підставі договору оренди право користування земельною ділянкою не може бути ним відчужено, у тому числі передано при виділі на підставі розподільного балансу особі, яка виділяється.

Враховуючи викладене, суди на підставі належним чином оцінених доказів, представлених сторонами, прийшли до правильного висновку про те, що припинення «Агрофірмою «Світанок» господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованих у позивача земельних ділянок та передачі права оренди на них за розподільчим балансом іншій юридичній особі без згоди позивача як орендодавця свідчить про невиконання орендарем обов'язків, передбачених статтею 25 Закону України «Про оренду землі» та умов договорів оренди землі, що є підставою для їх дострокового розірвання.

Доводи касаційної скарги про те, що виділ передбачає перехід до новоствореної юридичної особи відповідно до розділовим балансом частини майна, прав та обов'язків юридичної особи, з якої був здійснений виділ, що свідчить про реорганізацію такого юридичної особи без його припинення, є безпідставними, так як виділ не є різновидом припинення або реорганізації юридичної особи, це один із способів створення юридичної особи.

Суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій без змін.