Прокуратура оскаржує передачу земельної ділянки в Одесі під мініринок без аукціону

Одеська міськрада під будівлю 17 кв.м. передала підприємцю земельну ділянку під мініринок. Прокуратура оскаржує в суді.

2 квітня 2024 року заступник керівника Малиновської окружної прокуратури Одеси звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом проти Одеської міської ради та підприємця Альтмана Геннадія Семеновича (Справа № 916/1444/24). Йдеться про земельну ділянку за адресою: м. Одеса, вул. Святослава Ріхтера, 148. 

Прокуратура просить суд:

1. Визнати незаконним та скасувати рішення міськради від 18 вересня 2019 року про затвердження проекту землеустрою та передачу ФОП Альтману Г.Ф. земельної ділянки площею 0,058 га, в оренду.
2. Визнати недійсним договір оренди землі, укладений 5 грудня 2019 року між міськрадою та ФОП Альтманом Г.Ф.
3. Зобов’язати ФОП повернути земельну ділянку громаді Одеси у належному стані.

Повну копію даної позовної заяви можна скачати за посиланням. 

Прокурор зазначає, що площа земельної ділянки, яка надана ФОП Альтману Г.С. в оренду, більш ніж у 22 рази перевищує площу (згідно експлікації земельних угідь) нерухомого майна, яке на ній розташоване.

На думку прокурора дана земельна ділянка незаконно була передана в оренду підприємцю Одеською міською радою, усупереч вимог ст. ст. 124, 134 ЗК України, без застосування процедури земельних торгів та без проведення земельного аукціону.

Завдяки системі YouControl ми отримали досье на ФОП Альтман Геннадія Семеновича, яке можна скачати за посиланням. 

Також прокурор послався на таку судову практику:

Верховним Судом у постанові від 11.08.2021 по справі №922/443/20 було наголошено, що незастосування конкурентної процедури у вигляді земельних торгів допускається виключно у випадку надання земельної ділянки з метою обслуговування та експлуатації виключно існуючих об`єктів нерухомого майна, розташованих на такій земельній ділянці.

В той же час отримання в оренду земельної ділянки у розмірах, що значно перевищують площу належної власнику будівлі, для нового будівництва, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст.134, 135 Земельного кодексу України (правова позиція ВС, наведена у постанові від 09.04.2020 №910/2942/19).

Що вирішив Господарський суд одеської області у своєму рішенні  по даній справі:

Щодо вимог про визнання незаконним та скасування рішення Одеської міської ради:

Суд вирішив відмовити через неефективність обраного позивачем способу захисту прав.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням (близькі за змістом висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі №483/448/20, пункт 9.67; від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, пункт 8.13; від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, пункт 180).

Щодо доводів прокурора про розмір земельної ділянки:

Суд встановив, що сам по собі факт перевищення площі земельної ділянки над площею, займаною нерухомістю та необхідною для її обслуговування, не може бути самостійною підставою для визнання такої передачі землі незаконною, без доведення позивачем належними та допустимим доказами розміру земельної ділянки, який є дійсно необхідним для обслуговування та експлуатації нерухомого майна. Вказаний правовий висновок викладено, зокрема, в Постанові КГС ВС від 19.01.2022 у справі №922/461/21.

По даній справі суд відмовив прокуратурі у задоволенні позову.

Справа оскаржується в Південно-Західному апеляційному господарському суді.

Чому таке рішення є цікавим та чи означає це, що міська рада може видавати земельні ділянки в оренду значно більші за розміром,  пояснює адвокат та керуючий партнер юридичної компанії «Legal partner» Олександр Рябець.

Ця справа демонструє важливий аспект земельного законодавства — баланс між правом громади на землю та захистом прав орендаря.

Позиція прокуратури ґрунтується на тому, що передача земельної ділянки підприємцю значно перевищує площу будівлі, розташованої на цій ділянці. Прокурор вважає, що ця обставина вимагала проведення земельного аукціону. Посилання на судову практику Верховного Суду підтверджує необхідність торгів, якщо розміри ділянки перевищують площу об'єкта, який вона обслуговує.

Водночас Господарський суд Одеської області визнав обраний спосіб захисту неефективним. Суд наголосив, що вимога про скасування рішення міськради є беззмістовною, якщо воно вже виконане шляхом укладення договору оренди. Відповідна правова позиція неодноразово підтверджувалася Великою Палатою Верховного Суду.

Ключовим є висновок суду щодо площі земельної ділянки: перевищення площі само по собі не є підставою для визнання передачі землі незаконною. Прокуратурі необхідно було надати належні докази того, що ділянка насправді перевищує потреби для обслуговування нерухомості.

Відмова суду не означає перемоги міськради та підприємця, так як рішення першої інстанції оскаржується в апеляційному суді. Справа може стати важливим прецедентом щодо передачі землі під об'єкти з невеликою площею.