Практика ВС: Захист прав інвестора – витребування майна від добросовісного набувача замість визнання права власності

У разі відчуження забудовником об'єкта інвестування третій особі ефективним способом захисту порушеного права інвестора, який виконав фінансові зобов'язання за договором інвестування, є витребування майна від добросовісного набувача, а не визнання права власності

25 червня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги ТзДВ «Полтавтрансбуд» (далі – товариство) та ОСОБА_1 у справі за позовом ОСОБА_1 до ТзДВ «Полтавтрансбуд», ОСОБА_2, ОСОБА_3, треті особи: Департамент з питань реєстрації, ТОВ «Полтавакомунсервіс», про визнання договору частково недійсним, визнання дій незаконними, зобов’язання вчинити певні дії, визнання права власності, визнання договорів купівлі-продажу майнових прав недійсними та скасування державної реєстрації права власності. 

На обґрунтування заявлених вимог посилалася на те, що між нею і товариством було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру, вартість яких вона повністю сплатила. Однак товариство безпідставно припинило дію договору та продало майнові права на спірну квартиру іншій особі, яка згодом їх перепродала. Позивач наголошувала на фраудаторності укладених договорів. 

Суди розглядали справу неодноразово. 

Суд першої інстанції відмовив у визнанні недійсними договорів та у визнанні права власності на спірну квартиру за позивачем, зазначивши, що вона не набула майнових прав на спірне майно. 

Апеляційний суд погодився з такими висновками суду першої інстанції, вказавши, що такі вимоги позивача не приведуть до поновлення її майнових прав, а тому є неефективними. Оскільки позивач повністю сплатила вартість квартири, тому в неї з моменту завершення будівництва виникло право на об’єкт інвестування та право на його витребування. 

Верховний Суд погодився з такими висновками судів та наголосив, що спірна квартира, майнові права на яку набула позивач за укладеним договором, перейшла у власність третьої особи, тому ефективним способом захисту порушеного права позивача як інвестора буде витребування спірного майна у добросовісного набувача з урахуванням положень ст. 388 ЦК України, а не визнання права власності. 

Після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об’єкт інвестування, які після завершення будівництва об’єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об’єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, тому забудовник позбавлений права відчужувати об’єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи. 

Позивач як потенційний первісний набувач спірного нерухомого майна – квартири, виконавши повністю умови договору купівлі-продажу майнових прав, мала правові очікування на отримання у власність проінвестованого нею об’єкта, однак була позбавлена можливості набути у власність квартиру після введення будинку в експлуатацію. 

Детальніше з текстом постанови ВС від 25 червня 2025 року у справі № 553/1091/19 (провадження № 61-5086св25) можна ознайомитися за посиланням – https://reyestr.court.gov.ua/Review/128485260