Підводні камені земельної реформи

1 липня стартувала земельна реформа та відкрився ринок земель сільськогосподарського призначення, оскільки набрав чинності Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі - Закон). Він скасував мораторій на продаж землі, який діяв з 1992 р. Що це означає і як зараз можна продати чи купити таку землю - розповідає Світлана Цукурова, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу:

Відразу зауважу, що згідно з вказаним Законом, досить непростому порядку оформлення купівлі-продажу тепер підлягає вся земля, яка має цільове призначення «сільськогосподарська», - як та, що була під мораторієм, так і та, яку раніше можна було продавати без обмежень (наприклад, землі для садівництва). Звісно, таке ускладнення викликало незадоволення тих землевласників, які раніше могли вільно розпоряджатися своєю власністю. Поясню, чому.

Земельна реформа проходитиме поетапно. До 2024 р. купувати землю сільськогосподарського призначення зможуть тільки громадяни України з обмеженням купівлі «в одні руки» не більше 100 га. З 2024 р. купувати землю зможуть і юридичні особи, створені та зареєстровані в Україні, засновниками та бенефіціарами яких будуть лише громадяни України.

ПОРЯДОК ДІЙ

Зупинимось на питанні, з яким до нотаріусів звертаються найчастіше: порядок відчуження раніше «мораторної» землі шляхом купівлі-продажу між фізичними особами.

З моменту початку дії Закону у власників та набувачів земельних ділянок виникають практичні запитання щодо того, у кого та як правильно оформити договір купівлі-продажу землі, які потрібні документи, хто може купити землю, що робити з наявним орендарем земельної ділянки, в які строки можна оформити договір тощо.

У силу приписів ст.657 Цивільного кодексу України, договори щодо купівлі/продажу землі підлягають обов'язковому нотаріальному посвідченню. Тож починаючи процес купівлі-продажу, перш за все раджу визначитися з нотаріусом, який буде готувати та оформляти договір, адже саме він буде поетапно перевіряти та проводити всі необхідні дії. Договір може бути посвідчений нотаріусом за місцем знаходження землі або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи-сторони договору (продавця чи покупця).

На першому етапі нотаріус перевіряє правовстановлюючі документи власника, з'ясовує в державних реєстрах наявність/відсутність заборон, арештів, санкцій, інших речових прав, прав оренди. При цьому враховується, що відповідно до приписів ст. 130-1 Земельного кодексу України переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення мають: у першу чергу - особи, котрі мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, якщо земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що перебувають у власності особи, яка використовує ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва; у другу чергу - орендарі земельних ділянок.

При цьому суб’єкт другої черги може реалізувати право переважної купівлі у разі відсутності суб’єкта першої черги або його відмови від реалізації такого права.

Розглянемо більш поширену на практиці ситуацію, коли суб’єкт переважного права першої черги відсутній, та наявний суб’єкт переважного права другої черги, тобто земельна ділянка перебуває в оренді. У такому випадку власник земельної ділянки зобов’язаний не пізніше, як за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу ділянки, зареєструвати намір щодо її продажу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Для цього він подає заяву про державну реєстрацію наміру продати нотаріусу, який буде посвідчувати договір купівлі-продажу, разом з проектом договору. Тобто на момент реєстрації наміру власник уже має визначитись з істотними умовами договору, в т.ч. ціною продажу, яка не може бути нижче нормативної грошової оцінки, а також мати розроблений відповідно до законодавства проект договору.

Нотаріус зобов’язаний протягом 3 робочих днів після такої реєстрації повідомити орендаря про намір власника земельної ділянки продати її шляхом відправлення повідомлення цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або особисто під розписку. А якщо в подальшому власником будуть внесені зміни до істотних умов договору, така процедура здійснюється повторно.

У орендаря є місяць з дня, коли він був належним чином повідомлений нотаріусом про намір продажу земельної ділянки, щоб визначитися з купівлею. Які ж варіанти у нього є? Він може відмовитись від переважного права купівлі земельної ділянки. Буває, що орендар ігнорує надіслані йому повідомлення, не отримує їх або при попередній згоді не з'являється в призначений час у нотаріуса для укладення договору. У таких випадках вважається, що орендар не скористався своїм правом, і власник може продати земельну ділянку іншій особі.

Якщо ж орендар-фізична особа бажає скористатись своїм переважним правом купівлі, він має повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладення та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням з власником призначає дату та час укладення договору та сповіщає орендаря про цей факт за такою ж процедурою, як вказано вище. Поки що з орендарями-фізичними особами питань не виникає. Та на практиці орендарями землі частіше є юридичні особи, які згідно з Законом не можуть купити земельну ділянку до 2024 р. На цей випадок передбачена можливість передачі такого права фізичній особі-громадянину України. Така передача права оформлюється відповідним договором, для якого передбачено просту письмову форму, який підлягає державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Також вже існує практика, коли орендарі-юридичні особи направляють нотаріусам повідомлення про те, що вони не відмовляються від свого переважного права та мають намір скористатися ним у 2024 р. Однак ситуація, коли власник землі мав би очікувати на реалізацію свого права продажу майна кілька років, суперечила б приписам діючого законодавства. У таких випадках юридична особа може лише передати своє переважне право купівлі землі фізичній особі, як це зазначалося вище.

ПЕРЕВІРКИ НАБУВАЧА

Тепер зупинимось на діях нотаріуса стосовно покупця земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Тут у нього, крім звичайної функції посвідчення договору, є й нові обов'язкові функції, якими його наділив законодавець, - «пошукова» і «контролююча». При цьому нотаріус керується «Порядком здійснення перевірки відповідності набувача або власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення вимогам, визначеним ст. 130 Земельного кодексу», затвердженим постановою КМУ No637 від 16.06.2021 р.

У яких тільки реєстрах нотаріус не перевіряє дані про набувача землі! До речі, не тільки набувача, а якщо він у зареєстрованому шлюбі, то і його чоловіка/дружину. Набувач може мати не більше 100 га сільськогосподарської землі, при цьому враховуються й ті площі, які в нього були до 01.07.2021 р. (дата, коли вступив у силу Закон), та площі, які належать йому на праві спільної сумісної власності з дружиною чи чоловіком. Тож нотаріус визначає загальну площу землі сільськогосподарського призначення у власності набувача та юридичної особи, учасником або кінцевим бенефіціаром якої він є. Така перевірка проводиться проводиться на основі інформації про земельні ділянки, що міститься в Державному земельному кадастрі, через доступ до Національної кадастрової системи. При цьому нотаріус використовує дані з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (перевіряється належність набувача до кінцевих бенефіціарних власників, до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом). Також перевіряється факт застосування до набувача та пов'язаних з ним осіб санкцій відповідно до Закону України «Про санкції» і його належність до осіб, визначених законом «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення».

Водночас, набувач має надати нотаріусу підтвердження джерела походження коштів або інших активів. Це може бути заробітна плата, гонорари, виплати за цивільно-правовими договорами, доходи від підприємницької або незалежної професійної діяльності, пенсія, спадщина, подарунки, позика та інші не заборонені законом джерела, підтверджені у відповідній документальній формі.

За результатами перевірки нотаріус складає протокол проведення перевірки набувача за визначеною законом формою, який підписується нотаріусом та скріпляється його печаткою до посвідчення договору в двох примірниках: один надається набувачу, інший залишається у нотаріуса в наряді договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Після виконання всіх передбачених Законом дій укладається договір купівлі-продажу земельної ділянки. При цьому законодавець передбачив, що розрахунки між сторонами договору мають бути здійснені у безготівковій формі.

***

 Якщо говорити про вдосконалення процедури купівлі-продажу землі, то законодавцю варто було б не поширювати нові правила на відчуження тих земельних ділянок, на які раніше мораторій не розповсюджувався. Також доцільно було б виключити з обов'язків нотаріусів невластиві їм функції з підрахунку концентрації площі землі сільськогосподарського призначення у власності осіб, поклавши їх на відповідні територіальні органи державного земельного кадастру.

Наразі ще рано казати про судову практику у справах, які випливали б з правовідносин купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення. Втім, сподіваємося, що внаслідок чітких процедурних правил таких спорів буде небагато. Час покаже!

Автор: Світлана Цукурова, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу

Джерело: Юридична газета