КГС ВС щодо неможливості легалізації самочинного будівництва шляхом державної реєстрації права власності або на підставі рішення третейського суду

Об'єкт нерухомості є самочинним будівництвом, якщо збудований на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, без дозвільних документів або з порушенням будівельних норм. Державна реєстрація права власності чи рішення третейського суду не змінюють правового режиму самочинного будівництва. Власник земельної ділянки має право вимагати знесення самочинно збудованого об'єкта за рахунок особи, яка здійснила будівництво, якщо не надавав згоди на будівництво. Особа без речового права на земельну ділянку не може набути права власності на розташовані на ній об'єкти нерухомості. 

КГС ВС розглянув касаційну ПП за позовом прокурора в інтересах міської ради до скаржника про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні об'єктом екомережі земельною ділянкою водного фонду. 

Позов обґрунтований тим, що ПП на земельній ділянці комунальної власності, яка знаходиться в межах прибережної захисної смуги річки Либідь, розміщена нежитлова будівля. Разом з тим міська рада не ухвалювала рішень щодо передачі цієї земельної ділянки у власність чи користування будь-яким особам. Також встановлено відсутність у ПП дозвільних документів на виконання будівельних робіт щодо зазначеного об’єкта. За таких обставин прокурор вважав, що спірна будівля є самочинним будівництвом, яке порушує право територіальної громади на користування та розпорядження земельною ділянкою. 

Господарський суд рішенням, залишеним без змін постановою апеляційного суду, позов задовольнив. Суди виходили з того, що будівництво на спірній земельній ділянці проведено за відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку, дозвільних документів, які надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, тобто в силу положень ч. 1 ст. 376 ЦК України та ст. 29 Закону України «Про планування та забудову території» є самочинним будівництвом. Водночас така земельна ділянка належить до земель водного фонду, розташована в межах прибережної захисної смуги річки Либідь, на яку поширюється особливий порядок її використання та надання у користування.

ОЦІНКА СУДУ 

Верховний Суд дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій правильно застосували норми матеріального та процесуального права. Суд зазначив, що державна реєстрація права власності не є самостійною підставою виникнення такого права, а лише підтверджує вже набуте право за наявності законних підстав. 

Колегія суддів зазначила, що відповідно до ст. 376 ЦК України об’єкт нерухомості визнається самочинним будівництвом, якщо він зведений на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, без відповідних дозвільних документів або з істотними порушеннями будівельних норм. Наявність хоча б однієї із цих ознак є достатньою для визнання будівництва самочинним. Особа, яка здійснила таке будівництво, не набуває права власності на відповідний об’єкт. 

Крім того, КГС ВС зауважив, що рішення третейського суду, на підставі якого первісно здійснено реєстрацію права власності на спірний об’єкт, не могло та не може бути підставою виникнення у будь-якої особи права власності на нерухоме майно, до того ж на земельній ділянці, яка належить територіальній громаді, а державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності немає. 

Згідно з усталеною практикою Верховного Суду реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень ч. 4 цієї статті.

Верховний Суд також звернув увагу, що розміщення будівлі у межах прибережної захисної смуги річки Либідь передбачає особливий режим використання земельної ділянки, а відсутність прав на землю та дозвільної документації свідчить про самочинність будівництва. За таких обставин власник земельної ділянки має право вимагати усунення порушень свого права, у тому числі шляхом знесення незаконно збудованого об’єкта. 

Оскільки у цій справі спірний об’єкт нерухомого майна є самочинним будівництвом, а відповідач не набув права власності на таке майно та з огляду на відсутність рішення міської ради щодо передачі земельної ділянки під це майно у власність чи користування, КГС ВС виснував, що наявні підстави для задоволення позову про знесення такого об’єкта самочинного будівництва. 

За результатами розгляду касаційну скаргу залишено без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій – без змін. 

Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 10.02.2026 у справі № 910/7133/25 можна ознайомитися за посиланням http://reyestr.court.gov.ua/Review/134196917