КГС ВС щодо наслідків укладення договору оренди пам'ятки культурної спадщини без погодження органу охорони культурної спадщини

Набуття особою права користування об’єктом, до складу якого входить пам’ятка культурної спадщини, пов’язане з обов’язком проявити розумну обачність та з’ясувати спеціальний правовий режим майна, якщо його зовнішні й архітектурні ознаки є помітними та доступними для сприйняття за звичайних умов. 

 

Укладення договору оренди щодо пам’ятки місцевого значення без попереднього погодження уповноваженого органу охорони культурної спадщини є порушенням імперативних вимог закону (ст. 18 ЗУ «Про охорону культурної спадщини»). У такому випадку ризик процедурних порушень орендодавця не може покладатися виключно на державу, оскільки недобросовісна та необачна поведінка орендаря виключає наявність у нього легітимних очікувань на збереження права користування та спростовує тезу про «надмірний індивідуальний тягар» у розумінні ст. 1 Першого протоколу до Конвенції. 

КГС ВС розглянув касаційну скаргу прокурора за позовом скаржника в інтересах держави в особі міської ради та в особі Департаменту комунальної власності міської ради до ГО про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення та зобов'язання повернути майно. 

Позов обґрунтовано тим, що спірний договір оренди між Департаментом комунальної власності та ГО на громадський будинок з господарськими будівлями та спорудами укладений з порушенням Закону України «Про охорону культурної спадщини», а саме без отримання попереднього погодження з боку органу культурної спадщини та без включення до нього істотної умови щодо забезпечення орендарем збереження пам'ятки відповідно до охоронного договору, який взагалі не був укладений на той момент. 

Справу суди розглядали неодноразово. За наслідками нового розгляду господарський суд рішенням, залишеним без змін постановою апеляційного суду, у задоволенні позову відмовив. Суди виходили з того, що обов’язок стосовно отримання погоджень покладався саме на орендодавця (орган місцевого самоврядування), а тому негативні наслідки процедурних помилок влади не можуть покладатися на орендаря, чия поведінка була добросовісною. Крім того, суди зазначили, що позбавлення ГО права оренди становитиме непропорційне втручання у його майнові права та порушуватиме гарантії, передбачені ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. 

ОЦІНКА СУДУ 

Колегія суддів зазначає, що за своєю правовою природою спірний договір оренди є договором найму (оренди) комунального майна, у складі якого у тимчасове платне користування відповідачеві передано внутрішньодворову окремо розташовану двоповерхову будівлю, що належить до об'єктів культурної спадщини − житловий будинок, побудований у 1870 році та який узятий під охорону держави як пам'ятка містобудування та архітектури місцевого значення розпорядженням Представника Президента України № 197/93 від 08.04.1993. 

КГС ВС звертає увагу, що, як встановили суди та не заперечують сторони, що доведеним порушенням вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини» під час укладення оспорюваного договору оренди є саме відсутність попереднього погодження уповноваженого органу охорони культурної спадщини на передачу пам'ятки в оренду. 

Згідно з усталеною практикою Верховного Суду ризик помилки саме органу місцевого самоврядування дійсно не може виправлятися за рахунок осіб, яких така помилка стосується. Водночас застосування цієї концепції можливе лише за умови доведення добросовісності поведінки відповідної особи. 

КГС ВС зазначив, що особа, проявляючи розумну обачність та зацікавленість в укладенні договору оренди відповідно до вимог законодавства, не могла не знати про те, що об'єкт оренди є пам'яткою архітектури та містобудування місцевого значення, а тому мала враховувати необхідність дотримання спеціального правового режиму у сфері охорони культурної спадщини. 

Колегія суддів зазначає, що спеціальний статус майна як об'єкта культурної спадщини не може розглядатися як обставина, про яку добросовісний учасник цивільних правовідносин не мав реальної можливості дізнатися. З огляду на зовнішні ознаки такого об'єкта, його історичну, архітектурну або культурну цінність, а також відкритість відповідних реєстрів і переліків, особа, яка діє добросовісно та проявляє розумну обачність, має можливість і повинна з'ясувати, чи поширюється на відповідне майно спеціальний режим охорони культурної спадщини. 

Натомість суди попередніх інстанцій, фактично обмежившись посиланням на те, що обов'язок отримання відповідного погодження покладено на власника майна або уповноважений ним орган, не надали належної оцінки тому, чи міг і чи повинен був відповідач, діючи добросовісно, розумно та обачно, з'ясувати спеціальний правовий статус об'єкта оренди. 

Так, спірний об'єкт є окремо розташованою завершеною двоповерховою будівлею 1870 року будівництва, розміщеною у внутрішньому дворі нерухомого майна, переданого у користування ГО. За своїми зовнішніми характеристиками, композиційним вирішенням, архітектурним стилем, конструктивними елементами та загальним виглядом цей об'єкт має самостійні індивідуалізовані ознаки, які дозволяють відокремити його від іншого майна, що було предметом користування за договором. Такі особливості об'єкта свідчать про те, що він не є звичайною складовою комплексу переданого майна, а має окреме архітектурне та функціональне значення. 

Відповідно, добросовісний і обачний користувач, маючи намір узяти таке майно в користування, мав звернути увагу на його самостійний характер, зовнішню виразність та можливу історичну чи архітектурну цінність, а отже, перевірити його правовий режим, зокрема, щодо можливого поширення на нього спеціального режиму охорони культурної спадщини. 

Тому встановлення такого статусу не потребувало надмірних зусиль чи спеціальних знань, а могло бути здійснене шляхом звичайної перевірки доступних відомостей та документів щодо об'єкта. 

У такий спосіб ГО, набуваючи право користування відповідним об'єктом, мав не лише можливість, а й обов'язок перевірити правовий режим спірного майна, зокрема з'ясувати, чи поширюється на нього спеціальний режим охорони культурної спадщини. Така перевірка є складовою належної обачності особи, яка вступає у правовідносини щодо користування нерухомим майном, особливо коли фактичні ознаки об'єкта очевидно свідчать про його історичне, архітектурне або культурне значення. 

КГС ВС дійшов висновку, що ГО, проявляючи розумну обачність та зацікавленість в укладенні договору оренди саме відповідно до вимог законодавства, усвідомлюючи фактичний предмет такого договору, не могла не знати про те, що відповідний об'єкт є нерухомим об'єктом культурної спадщини. Відповідно, вона мала враховувати, що набуття речових чи зобов'язальних прав щодо такого майна пов'язане з дотриманням спеціальних вимог, обмежень та процедур, установлених законодавством у сфері охорони культурної спадщини. 

За таких обставин право користування спірним майном, набуте на підставі договору оренди, укладеного з порушенням імперативних вимог ч. 1 ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини», зокрема, без погодження відповідного органу охорони культурної спадщини, не могло сформувати у ГО легітимного очікування на збереження такого права всупереч вимогам спеціального законодавства.

Колегія суддів звернула увагу, що сам договір оренди містив умову про обов'язок орендаря укласти охоронний договір у разі, якщо будинок є пам'яткою культурної спадщини, що свідчить про усвідомлення сторонами можливості застосування такого спеціального режиму. Крім того, подальше звернення орендаря до адміністративного суду з позовом про скасування акта, згідно з яким будинок включено до переліку пам'яток, підтверджує його обізнаність щодо правового статусу спірного майна. 

За таких обставин Верховний Суд визнав помилковими висновки судів попередніх інстанцій про добросовісність поведінки відповідача та дійшов висновку, що встановлені обставини виключають можливість застосування підходу, за яким негативні наслідки недотримання передбачених законом процедур можуть бути покладені виключно на орендодавця. 

За результатами розгляду касаційну скаргу задоволено, скасовано рішення судів попередніх інстанцій та ухвалено нове рішення про повне задоволення позову. 

Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 17.06.2026 у справі № 916/938/22 можна ознайомитися за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/137498684