Як відстояти право власності на квартиру, якщо ви її інвестор?

Як відстояти право власності на квартиру, якщо ви її інвестор?

«Інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктом і результатом інвестицій», - нагадує ВП ВС у справі №344/16879/15-ц.

У 2015 році жінка звернулася до суду з позовом, в якому просила визнати за нею право власності на трикімнатну квартиру загальною проектною площею 81,84 кв.м. Відповідачами в даній справі є: ПП «Екватор-ІФ», ТОВ «Перко». Третьою особою на стороні відповідачів, що не заявляє ніяких самостійних вимог на предмет спору, є ТОВ «Інкомбуд».

Позов обгрунтований тим, що в 2014 році між позивачкою і ТОВ «Екватор-ІФ» укладено договір купівлі-продажу майнових прав, згідно з умовами якого відповідач передає позивачці право вимагати передачу у власність нову трикімнатну квартиру. Позивачка зобов'язалася сплатити ПП «Екватор-ІФ» вартість квартири в розмірі 304 000 грн і прийняти її. ТОВ «Екватор-ІФ» зобов'язалося після отримання оплати від позивача, введення будинку в експлуатацію та проведення його технічної інвентаризації передати позивачці за актом прийому-передачі належним чином оформлені документи, що підтверджують її право на квартиру, з метою оформлення права власності позивачкою на нову квартиру і видачі їй свідоцтва про право власності.

Слідуючи договором, позивачка оплатила обумовлену суму, однак, після введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси, ніяких документів на квартиру не отримала.

Замовником будівництва будинку є ТОВ «Перко», проте ексклюзивне право продажу приміщень у ньому, право інвестування та залучення коштів для його будівництва, забезпечення введення в експлуатацію належить ТОВ «Екватор-ІФ» на підставі інвестиційного договору, укладеного ним з ТОВ «Перко».

Непорозуміння між відповідачами з приводу продажу квартир та перебування директора ПП «Екватор-ІФ» у розшуку призвело до того, що позивачці як інвестору квартири не видають документи, необхідні для реєстрації права власності на неї.

Рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області, залишеним без змін постановою апеляційного суду Івано-Франківської області, позов задоволено: визнано за позивачкою право власності на трикімнатну квартиру.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з висновками якого погодився Апеляційний суд, виходив з того, що позивачка виконала свої зобов'язання за договором в повному обсязі, сплативши вартість квартири, а ТОВ «Екватор-ІФ» згідно з пунктом 1.3 договору зобов'язувалося після введення будинку в експлуатацію оформити і передати позивачці відповідні правовстановлюючі документи і квартиру, проте дане зобов'язання не виконало.

ТОВ "Перко" складено два реєстри інвесторів з будівництва вказаного будинку станом на 01 жовтня 2014 року та на 31 січня 2016 року. У першому реєстрі інвестором будівництва квартири з новим № 130 (тимчасовий № 47), розташованої на шостому поверсі, рукописним текстом вказана позивачка, а в другому - інвестором цієї ж квартири зазначено ТОВ «Інкомбуд». При цьому суди критично оцінили ці реєстри, оскільки вони не відповідають дійсним умовам договорів, які укладені між сторонами.

ТОВ "Перко" подало касаційну скаргу. Справу передано Великій Палаті Верховного Суду.

Позиція ВП ВС:

ВП ВС нагадує: відповідно до частини п'ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктом і результатом інвестицій (об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону № 978-IV зазначено, що об'єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яка (-е) після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто, після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об'єкт цивільних правовідносин ще не існує, і набуває юридично статусу об'єкта цивільних правовідносин тільки після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Велика Палата Верховного Суду нагадує: саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з якою було споруджено об'єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об'єкт і після завершення будівництва об'єкта нерухомості набуває право власності на об'єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на вказаний об'єкт за собою.

При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом або договором, а повноцінним об'єктом в розумінні ЦК України він стає після його державної реєстрації, оскільки ніяких винятків щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частини другої статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новому будинку, цивільне законодавство не містить.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних і виняткових прав і охоронюваних законом інтересів передбачено в статті 16 ЦК України.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів або внаслідок втрати правовстановлюючих документів.

Отже, у разі оскарження або невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об'єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Таким чином, ВП ВС вказує: за договором купівлі-продажу позивачка має право вимагати від ТОВ «Екватор-ІФ» і ТОВ «Перко» передачі їй у власність новозбудованої спірної квартири, за яку вона сплатила ТОВ «Екватор-ІФ» повну вартість.

Саме відповідач - ТОВ «Перко» як забудовник зобов'язаний забезпечити права інвесторів.

Право власності на зазначену квартиру, крім позивачки, не могла придбати інша особа, оскільки майнові права на неї перейшли до позивачки за договором купівлі-продажу майнових прав, а ПП «Екватор-ІФ» та ТОВ «Перко» як сторона договору не могли набути такого права відповідно до вимог Закону № 1560-ХІІ.

Велика Палата Верховного суду вважає, що суди попередніх інстанцій зробили законні та обґрунтовані висновки про те, що позивачка правомірно набула право власності на квартиру як на новостворене майно у зв'язку з повним та належним виконанням нею умов договору, тому визнане відповідачами право позивачки на спірну квартиру підлягає захисту на підставі статті 392 ЦК України шляхом визнання за позивачкою права власності на трикімнатну квартиру.

Велика Палата Верховного Суду постановила: касаційну скаргу ТОВ «Перко» необхідно залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.